地鐵建設(shè)大潮已席卷全國30多個(gè)城市，預(yù)計(jì)到2020年，全國僅28個(gè)城市建成運(yùn)營的地鐵線路就將達(dá)177條，地鐵站點(diǎn)或超3000個(gè)，地鐵出口約1.5萬個(gè)，加之各地正紛紛興起購物中心和大型城市商業(yè)綜合體熱，預(yù)計(jì)屆時(shí)地鐵站點(diǎn)將屹立起數(shù)千個(gè)地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目。雖然地鐵的開通對沿線物業(yè)催生巨大的商機(jī)和利潤，也誕生了北京國貿(mào)和東方新天地、上海港匯和來福士、深圳萬象城以及廣州天河廣場等一批成功的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，但另一方面，地鐵上蓋并非商業(yè)物業(yè)成功的必然保證，失敗的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)也并不罕見。故本文在此探討如何正確理解軌道交通對商業(yè)形態(tài)的影響，以及如何最大限度地挖掘地鐵商業(yè)物業(yè)的潛力。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的形態(tài)涉及酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)街、購物中心等多種商務(wù)、商業(yè)形態(tài)。由于篇幅所限，本文集中探討各類地鐵上蓋購物中心。
地鐵，即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具；“地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)”則指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動(dòng)商圈發(fā)展與提升。
與地鐵直接關(guān)聯(lián)的商業(yè)項(xiàng)目主要包括二大類：站內(nèi)商業(yè)、車站連通商業(yè)。
1）站內(nèi)商業(yè)---顧名思義指在車站里所規(guī)劃出來的商業(yè)經(jīng)營空間，在日文里稱為EKI-NAKA驛內(nèi)商業(yè)；站內(nèi)商業(yè)由于直接位于地鐵車站或火車站內(nèi)部，對于站內(nèi)客源具有獨(dú)占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運(yùn)營或與專業(yè)商業(yè)集團(tuán)合作經(jīng)營。日本各個(gè)城市間的鐵道網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，各個(gè)轉(zhuǎn)乘站往往與地鐵站、輕軌站、機(jī)場線共同構(gòu)成交通樞紐中心，憑借特有的客流優(yōu)勢，站內(nèi)商業(yè)可謂商機(jī)不斷；乘客在車站停留時(shí)，可順便逛街、用餐，不僅得以滿足購物的需求，還可節(jié)省走出車站到路面尋找商鋪的時(shí)間，車站的閑置空間則得以充分利用，商戶的顧客也有保證，可實(shí)現(xiàn)商家、車站、乘客（顧客）的三贏。站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販?zhǔn)哿闶�、飲料、�?bào)章雜志的KIOSK小鋪，以及在長途客車月臺(tái)附近設(shè)置的許多快餐店、便當(dāng)?shù)旰屯廉a(chǎn)店。
近年來，隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進(jìn)行大規(guī)模重建、改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺(tái)當(dāng)中的道路或小廣場等空間建設(shè)專屬的地下商城、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車站商廈，東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)的表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進(jìn)駐且業(yè)績與租金均表現(xiàn)上佳），決定加大車站商業(yè)設(shè)施-ECHIKA車站地下商城、車站商廈、車站商店街、車站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開發(fā)力度，香港地鐵公司、首爾地鐵公司和巴黎地鐵公司也都非常擅長地鐵商業(yè)。但軌交站站內(nèi)商業(yè)有許多限制條件，因?yàn)榈罔F的主要功能是客運(yùn)服務(wù)，安全是頭等大事，地鐵站內(nèi)商業(yè)的開發(fā)和運(yùn)行需要在不影響軌道交通安全的前提下有序有規(guī)劃地進(jìn)行，為此，有些有些城市規(guī)定冒明火的餐飲，打火機(jī)、指甲油、酒精等有礙安全的商品都不能進(jìn)入站內(nèi)商業(yè)。
我國多數(shù)地鐵車站只有零星的車站商業(yè)，商鋪大多設(shè)置在地鐵站廳的公共空間，如過道、出入口等處，提供便利的快速消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)以及自助銷售機(jī)服務(wù)。少量的大中型車站商業(yè)則往往存在散、亂、差等諸多弊端，且大多銷售低端地?cái)偵唐坊虼蟊娚唐罚湫腿缫淹I(yè)整改的上海地鐵徐家匯站的徐家匯地下商城、上海莘莊站的吉買盛購物中心和上海站的三葉眼鏡市場；
而近期新規(guī)劃改造的一批地鐵車站商業(yè)項(xiàng)目已有所改進(jìn)，地下車站商業(yè)如上海人民廣場站站廳閘機(jī)外的地下金三角（上海申通地鐵公司自行打造的METRO MORE地鐵生活館）和上海南站站站廳閘機(jī)內(nèi)的商業(yè)區(qū)，而二三樓的地上高架車站商業(yè)則如深喜集團(tuán)打造的上海地鐵3、8號線虹口體育場站內(nèi)的星城時(shí)尚商業(yè)中心和3號線漕溪路站吉美臣品牌折扣中心就頗具EKI-NAKA驛內(nèi)商業(yè)的神韻，吸引了多家品牌商進(jìn)駐。最新開業(yè)的上海日月光購物中心則將9號線打浦橋站整個(gè)地鐵站的所有出入口都徹底包裹在購物中心內(nèi)，使得地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目升級為壟斷所有通勤客源的地鐵車站商廈（客人進(jìn)出站必須經(jīng)過購物中心商場），其他商業(yè)項(xiàng)目將來要連接打浦橋地鐵站必須先連通日月光購物中心才得以間接連通地鐵站。
此外，各大城市的火車站往往與地鐵站直接連通，所以火車站內(nèi)商業(yè)也值得一說；我國大陸地區(qū)火車站站內(nèi)商業(yè)以往僅有“麥當(dāng)勞、肯德基、永和大王”等幾家快餐店和便利超市，傳統(tǒng)城市火車站擁有的大型配套商業(yè)卻是環(huán)境臟、亂、差不適合乘客需要的傳統(tǒng)專業(yè)市場，而隨著我國“公交化”運(yùn)行的高頻率城際鐵路（如香港紅磡至深圳羅湖的港鐵東鐵線，規(guī)劃中的上海金山城際快鐵和北京燕郊城鐵）和城際高鐵（如武廣高鐵、滬寧高鐵、滬杭高鐵）相繼或即將投入運(yùn)行，商務(wù)客與中高端旅客與中低端客源逐漸分流，大量高鐵車站配套購物中心紛紛投入建設(shè)，日前嶄新啟用的上海虹橋火車站擁有約5千平方米現(xiàn)代化的商場，引入了符合乘客需要的近五十個(gè)著名連鎖品牌商家（如萬寧、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、銀行、書店等），無論品牌形象還是品牌檔次、商品豐富度、業(yè)績均較為出色，達(dá)到了國際機(jī)場內(nèi)商業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)。
而火車站內(nèi)數(shù)萬平方米的大型商業(yè)（購物中心）可資借鑒參考的國內(nèi)案例目前尚很少，如上海南站銀泰百利時(shí)尚購物中心等，而海外成功案例則較為普遍，如德國柏林中央火車站購物中心和萊比錫火車站購物中心、日本京都火車站購物中心和名古屋火車站、美國紐約中央火車站、臺(tái)北車站的微風(fēng)廣場和京站時(shí)尚廣場、臺(tái)北縣板橋高鐵站的環(huán)球購物中心等，部分車站購物中心規(guī)模達(dá)到數(shù)萬平方米。此外，部分機(jī)場、游輪城也與地鐵軌交站相連通，借助地鐵和多種交通工具形成的交通樞紐港和旅客優(yōu)勢，也形成了某種特殊的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，如香港機(jī)場非禁區(qū)內(nèi)的航天城翔天廊購物中心、香港上環(huán)港澳碼頭的信德中心（集海運(yùn)碼頭和直升機(jī)機(jī)場于一體）。
TIPS：日本京都火車站-- 京都火車站是一個(gè)城市綜合體建筑，項(xiàng)目建筑面積達(dá)到23.76萬平方米，地下3層加地上16層，包括了火車站、賓館酒店、購物中心、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、屋頂花園、停車場等各項(xiàng)功能。其購物中心包括著名的伊勢丹百貨、多廳影院、各色餐廳、咖啡店、攝影室、雜貨店、著名漫畫家手冢治蟲的博物館、劇院、美術(shù)館等應(yīng)有盡有。
2）車站連通商業(yè)-- 指雖然不位于車站內(nèi)部，但有通道直接連接車站內(nèi)部，無需再繞道地面進(jìn)入車站的商業(yè)項(xiàng)目。車站連通商業(yè)包括兩種類型，一種是商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業(yè)街。該類商業(yè)多數(shù)經(jīng)營流行性服飾或其他特色中低檔時(shí)尚商品，如南京萊迪地下購物中心、廣州流行前線、北京西單地鐵77街購物中心、上海香港名店街和科技館亞太盛匯、東京八重洲地下商城、大阪梅田DIAMOR地下商業(yè)街等，純地下車站商業(yè)項(xiàng)目是受惠于地鐵最大的商業(yè)項(xiàng)目類型，具體請看本刊第二期雜志的《淺談地下商業(yè)空間開發(fā)》與《地下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初探》。
另一種則是本文所重點(diǎn)研究的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點(diǎn)通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進(jìn)入購物中心。雖然直接和地鐵站或輕軌站廳平層相連的購物中心僅在少數(shù)（如上海龍之夢與深圳益田假日廣場地下二樓的通道），但多數(shù)上蓋商業(yè)物業(yè)都有與地鐵站間接相連的通道為往來購物中心的客流提供方便（如深圳萬象城和中信城市廣場的地下通道），商業(yè)項(xiàng)目得以通過地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢帶來的巨大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購物中心。某種程度上，地鐵站點(diǎn)相當(dāng)于地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的特殊“主力店”，但地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)是否能經(jīng)營好，除了地鐵通道連接要規(guī)劃好之外，還取決于能否利用好地鐵站這家特殊“主力店”，為這些行色匆匆無明確消費(fèi)目的的通勤過客提供貼近生活需求的業(yè)態(tài)業(yè)種以及品牌組合。
地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)給許多人的印象是地鐵站位于最地下，而商場或購物中心位于地鐵站的上方，但由于地下鐵道一般建在城市里，加上具體線路的建設(shè)條件不同，它的延長線或部分線路，甚至整條線路可能建在地面或高架，統(tǒng)稱為地下鐵道，例如上海地鐵一號線，其車站形式包括了地下、地面和地上高架多種形式。所以，廣義的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)不僅包括地下車站的上蓋商業(yè)建筑，也包括從側(cè)面天橋廊道連接地面或高架地鐵站的商業(yè)建筑。
此外，地鐵和輕軌、城市鐵路、市郊鐵路交通、城市有軌電車、獨(dú)軌交通、磁懸浮線路、機(jī)場聯(lián)絡(luò)鐵路等，也屬于種類繁多的城市軌道交通大家庭又稱“捷運(yùn)系統(tǒng)”。中國城市軌道交通發(fā)展迅猛，已經(jīng)建成及正在興建的城市軌道交通幾乎包括了上述各種類型，已有40多座城市建成了或正在建設(shè)、或已擬就了城市軌道交通的建設(shè)規(guī)劃。由于城市軌道交通站點(diǎn)具有和地鐵站相似的功能（尤其是幾乎與地鐵難以辨別、僅承重量較低、載客量稍少的輕軌），故地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的含義可以進(jìn)一步延伸擴(kuò)展到與城市軌道交通站點(diǎn)有機(jī)聯(lián)系的各種商業(yè)建筑。
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