繼恒隆廣場、和諧廣場、中海環宇城等大型商業綜合體開業后，又有消息稱，位于泉城路的世茂國際廣場將于近期開業。此外，包括魯能領秀城綜合體項目、華潤五彩城等一大批城市綜合體項目也在扎堆推進。濟南真的需要這么多綜合體嗎?

城市綜合體扎堆來襲

“聽說世茂國際廣場要開業了，不知道能否帶來一些驚喜。”家住濟南東部的李女士是個時尚達人，哪家商場新開張，她都要第一時間去逛上一圈。但對于最近開業的大商場，她“感覺都差不多”。

屈指一數不難發現，除了貴和、銀座等本土商家，在泉城路商圈及其周邊，萬達廣場和恒隆廣場已相繼落戶，有濟南第一高樓之稱的綠地中心也已封頂，再加上世茂國際廣場，一個個商業綜合體扎堆于此。

除了傳統核心商圈，包括魯能領秀城購物中心、華潤五彩城、祥泰廣場、三慶青年城、建邦CCPARK、金光旺角、銀座好望角、丁豪廣場、海那城等諸多綜合體項目，都在濟南加速布局。

以槐蔭區為例，其提出在2014年要加快恒大、匯金國際金融中心的建設步伐，重點推進緯十二路沿線保利中心，以及經十一路、五里牌坊等15個城市綜合體的建設，以“打造高端大氣、現代時尚的商業金街”。

濟南已現過剩之憂?

對于商業地產加速跑馬圈地，曾有業內人士半開玩笑地稱之為“滿城盡是綜合體”。

家住陽光新路的吳女士頗有感觸。5年前她搬進匯統花園，隨著陽光新路建成，她深切感受到這里交通的便利。但沒過多久她發現，原來一出門就能打到出租，現在等半小時也不見一輛空車;原來坐上128路公交車幾乎暢通無阻，現在上下班時間常堵得一塌糊涂。“中海環宇城開業了，歐亞大觀商場也動工了，再加上緯十二路上規劃的多個綜合體項目，不知道以后會堵成什么樣。”

濟南大學經濟學院院長葛金田認為，這些商業地產項目方便了市民消費，大大提升了濟南商業檔次和時尚度，但也不可避免地帶來了負效應。濟南城市綜合體總體布局已經飽和，局部已顯現過剩之憂。

數據顯示，去年上半年，濟南商業地產供應總量21.2萬平方米，但成交量只有7.25萬平方米。據估算，如果按照月均銷售1.6萬平方米的去化速度，濟南已規劃的寫字樓體量需要20年才能消化完。

真正價值在于“引鳳凰”

濟南的商業地產項目何去何從?在葛金田看來，濟南還缺少真正便民的消費設施，如24小時便民店、超市等。

根據2011年出爐的《濟南市商業網點發展現狀評價報告》，濟南市區人均零售面積仍顯不足，僅為1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面積就達到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面積為1.61平方米。

“土地稀缺問題嚴重，綜合體可以集約使用土地資源，確有必要，但這并不意味著要投資大大超過需求的城市綜合體。”葛金田說，城市綜合體一哄而上所帶來的隱患已為業界公認。

葛金田說，很多人對城市綜合體存在誤讀，其實它的真正價值在于“引鳳凰”，商業只是其價值的很小一部分。更重要的是，要把綜合體打造成濟南發展總部經濟的平臺和載體。

“大型企業的區域中心、研發總部等，是綜合體最該吸引的群體，也是推動一座城市經濟發展的最強動力。”葛金田認為，這才是城市綜合體的最大價值所在。但現實情況是，多數綜合體發展樓宇經濟的配套能力還不夠強。