近兩年來， 水果超市 在長春市場遍地開花。雖說很多 水果超市 會集中在居民區(qū)集中的地方或者是繁華地段的門市，但只要稍加留意會發(fā)現(xiàn)，其中有一道奇特的風(fēng)景，那就是很多未完全竣工交付使用的樓盤，甚至一些尚未裝修的臨近主路口的門市房都被 水果超市 經(jīng)營者利用了起來，大招牌一掛便擺攤做起了生意。那些新建小區(qū)外的臨街商業(yè)鋪位，在周邊商業(yè)氛圍尚不濃的時候，往往最先開張的也是 水果超市 。
不挑成熟商圈偏找城鄉(xiāng)結(jié)合部，不要精裝修商鋪專找毛坯房……一些 水果超市 經(jīng)營者的開店選址策略頗為“另類”，這里面有著怎樣的商機?
市場拓展專員忙著找開店目標(biāo)
11月7日，25歲的李宏宇(化名)從綠園區(qū)某小區(qū)走出來。李宏宇是長春一家 水果超市 市場部的拓展專員，因為得知該新建小區(qū)的一處臨街商鋪出租所以前來實地踏查一下。不過，讓他有些郁悶的是，這次被競爭對手“截和”了，因為已有另外一家也要開 水果超市 的先他一步跟業(yè)主聯(lián)系過并已簽了合同。
在回單位的路上，坐在公交車上的李宏宇望向窗外，其間，看到街邊有“旺鋪招租”的牌子，他會拿出手機迅速記錄下上面的電話號碼、聯(lián)系人名字，“旺鋪”大致位置。
李宏宇告訴記者，現(xiàn)在供職的這家水果連鎖超市，正處于“市場擴張期”，目前，他的主要工作就是，每天在外面跑，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)確定的重點區(qū)域去尋找開店“目標(biāo)”，并將自己前期調(diào)研的結(jié)論形成計劃書上報。“如果一個選址方案被采納，我的頂頭上司會前往考察，他也表示認可的話，會上報總經(jīng)理，經(jīng)過老總的進一步實地考察調(diào)研，然后進入后期合同談判和簽約，直到新店開業(yè)，我的工作基本上就完成了。”李宏宇告訴記者，他所在的這家水果連鎖超市，今年以來幾乎每月都有新店開張，而他最忙碌的時候，同時要負責(zé)兩三個項目的跟進，并且還要隨時關(guān)注有沒有更合適的“目標(biāo)”。
水果超市 選址瞄向“準(zhǔn)旺鋪”
除了時不時地到一些成熟小區(qū)、成熟商圈附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看是否能有合適的機會“見縫插針”，李宏宇接到公司領(lǐng)導(dǎo)下達的任務(wù)當(dāng)中，更多的是考察那些尚有明顯市場空白的區(qū)域。“比如聽說哪兒要新建小區(qū)，或者有些小區(qū)還未完全入住的時候，肯定是要去看一下的�！崩詈暧罡嬖V記者，今年以來，他發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有越來越多的同行開始往這些“準(zhǔn)旺鋪”上使勁兒。
對于李宏宇所描述的這一 水果超市 擴張布局新動向，記者也從本地一些 水果超市 經(jīng)營決策者那里得到了印證。
尹百成，長春市一家水果直營店總經(jīng)理。11月8日，記者采訪他時，他正在位于凈月高新區(qū)一處正在籌建的門店那兒進行前期“督戰(zhàn)”。這處300平方米的門市房，是不久前剛通過談判租賃下來的。
“周圍小區(qū)入住率還不高，旁邊市場的人氣也不怎么好，現(xiàn)在來說根本談不上什么商機。”在尹百成的口中，最先列舉的是一串在此地選址所存在的問題。不過，已在長春開了74家 水果超市 的他，下定決心在此落下一步棋：租賃合同一簽就是10年，店面已經(jīng)開始裝修了。
多恩地產(chǎn)副總經(jīng)理崔湘笛在接受本報采訪時坦言，社區(qū)商業(yè)的租金價格確實會隨著小區(qū)人口密度的逐漸增加而呈一個上升曲線。因為社區(qū)商業(yè)的繁榮與否，很大程度上取決于所背靠小區(qū)的人口密度。凡是新建小區(qū)，都會逐步形成一個配套的社區(qū)形態(tài)。在小區(qū)入住率還較低的時候，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營狀況通常要比預(yù)期會差一些。而隨著入住率增加、人口密度加大，商業(yè)氛圍肯定是日趨成熟的。
“據(jù)我們觀察，長春本地一般社區(qū)商業(yè)的租金年增長率在10%左右，當(dāng)然這跟不同片區(qū)的成長速度等因素都有一定的關(guān)系。有些增長率會更高，而有些則短期內(nèi)達不到這個水平�！贝尴娴驯硎荆话闱闆r下，在社區(qū)商業(yè)氛圍的培育期，商鋪租金價格往往會相對較低。
揭秘“另類”選址玄機
玄機1
可選擇的空間有限 另類選址尋求“突圍”
近兩年來，長春水果近乎開一家火一家，這讓不少經(jīng)營者眼熱。甚至一些綜合類超市也看好這塊市場，將開設(shè)水果專門店作為新的發(fā)力點。
“不僅是一些新開盤小區(qū)，甚至是一些原本不受關(guān)注的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，都已有 水果超市 分布了。”長春市新天地超市有限公司總經(jīng)理辦公室副主任金先生在接受本報采訪時坦言，正因 水果超市 處于市場上升期，他們已經(jīng)開始將發(fā)力方向由超市擴大到水果專門店。
“從目前長春的水果零售行業(yè)來看，尤其是 水果超市 這塊，幾乎已經(jīng)飽和。”尹百成在接受本報采訪時坦言。僅今年年初到現(xiàn)在不到一年時間內(nèi)，就有30多家店新開業(yè)。平均下來，幾乎每周都有一家新店開業(yè)，有時候一周內(nèi)有三家店開張。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)前已過了最初的跑馬圈地的擴張期，留給經(jīng)營者可選擇的空間有限，這也迫使一些經(jīng)營者走“另類”選址路線。尹百成告訴記者，經(jīng)常會碰到同行間選址“撞車”的時候，有時候會因為自己的行業(yè)地位、規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢而“獲勝”，而有時候則沒有那么幸運，只能眼看著一個黃金鋪位旁落別家。
“現(xiàn)在的超市業(yè)態(tài)、行業(yè)分工也越來越精細化，在這種情況下，從產(chǎn)品供給的角度講，也需要有相應(yīng)的終端銷售形式出現(xiàn)。”武漢策成企業(yè)管理咨詢有限公司專職講師黃翌在接受本報采訪時表示， 水果超市 近年來在各個地區(qū)成為一個新興業(yè)態(tài)，并且有一個逐步擴大的趨勢，市場逐步成熟。因此越來越多的經(jīng)營者開始發(fā)掘這部分商機，導(dǎo)致市場競爭日趨激烈。
玄機2
為省成本 經(jīng)營者認可先賠錢后賺錢
一個是商業(yè)氛圍濃厚，成熟地段的旺鋪，租金高;另一個是短期內(nèi)還沒成氣候，商業(yè)氣息尚待培養(yǎng)的地段，租金便宜。你選哪個?在選址時，擺在 水果超市 經(jīng)營者面前，往往會出現(xiàn)這樣一道選擇題。而記者采訪中了解到，越來越多的經(jīng)營者開始更傾向于選擇后者。而這一決策，更多來自于成本壓力下的精打細算的小算盤。
“現(xiàn)在都盯著旺鋪投資開店，但有些旺鋪的租金高得離譜，倒不如找這種租金相對便宜一些的地方開店，畢竟‘準(zhǔn)旺鋪’的租金成本更低一些�！眱蓚�月前，剛在長春汽車經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兌下來一家水果店的陳女士告訴記者，當(dāng)時兌這家店的時候，家人也有不同的意見，認為臨近小區(qū)現(xiàn)在2期剛開盤不久，3期還在建，周圍商業(yè)氣息還不旺。可陳女士覺得，現(xiàn)在業(yè)主給出的租金價格是4.5萬元/年，合同可以簽5年，如果等一兩年，2期、3期全部入住時，租金就不是這個價了，肯定是越漲越高。
“頭兩年還好說，競爭沒那么激烈，租金高點我們頂多是少賺點兒，現(xiàn)在不一樣，有些地段租金高得離譜，而行業(yè)競爭又這么激烈，尤其是對于水果零售行業(yè)來說，利潤率并不高，各家都在拼價格，而房租占了成本中的很大一部分，不能通過提高產(chǎn)品價格去彌補成本，只有盡可能地在前期投入預(yù)算方面減少一些成本�！币酝蛔龇�(wěn)定市場、不考慮培育市場的尹百成，現(xiàn)在也在調(diào)整策略。他告訴記者，雖然在新建小區(qū)商業(yè)氛圍不太濃的地方開店有一定的風(fēng)險，或許在一兩年內(nèi)都不盈利甚至虧損，但因為趁著租金便宜拿下來，挺過了一兩年的市場培育期，之后的盈利前景非�？捎^。比如，他即將在凈月高新區(qū)開的這家店，租賃合同一簽就是10年，300平方米的門市房年租金2萬余元，而在市區(qū)繁華地段這樣的價格無論如何都拿不下來，甚至要增幾倍甚至十余倍。而通過考察他認為，雖然現(xiàn)在市場有待培育，但由于周圍小區(qū)大部分是回遷房，預(yù)計最近一兩年之內(nèi)入住率會有很大提高。這么算下來，他覺得這筆買賣做得還是比較劃算的。
玄機3
彌補市場空缺 有人“打快拳”
在新建小區(qū)外開店扎根，是在找機會“突圍”、熬過市場培育期，如果說這還算比較“靠譜”的話，那么，在大路口、在街邊租個毛坯房就開始掛牌賣水果，不要精裝修商鋪專找倉庫式的臨街店面，這又是為何?
記者采訪中了解到，雖然具有上述選址特征的水果店并不多，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，隨著年底節(jié)慶扎堆到來，確實有一批水果經(jīng)營者會集中在這個時候開店，并且區(qū)別于一般水果零售商，在市區(qū)內(nèi)租賃較為便宜的未裝修門市，批發(fā)箱式水果�！坝梦覀兊男性捊凶觥蚩烊�，也就是說，通常是每年11月份至來年2月份這段時間掛牌營業(yè)，因為這個階段是一個歲末年初節(jié)慶扎堆的時候，也是水果需求的旺盛期。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士孫先生介紹，多數(shù)經(jīng)營者對這種臨時設(shè)在市區(qū)內(nèi)的水果批發(fā)點都不會花費太多心思做精裝修，甚至有不少都是專門找一些租金便宜的毛坯房，只租幾個月。而這種打快拳的經(jīng)營方式主要是基于兩個方面的考慮：一是短期承租控制渠道成本;另一方面，也能在市場旺銷期內(nèi)彌補市區(qū)內(nèi)水果批發(fā)點的市場空缺。
