盤龍城28街，一個(gè)位于武漢黃陂盤龍城中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，600個(gè)商鋪閑置了4年。而與之對(duì)照的是：不遠(yuǎn)處的奧特萊斯已名聲在外，而十分鐘路程外的漢口北已強(qiáng)勢(shì)崛起，就連附近建材市場(chǎng)的臨街商鋪，租金也漲到了每月80元/平方米。
空空蕩蕩的“28街”
盤龍城28街在過去數(shù)年究竟有怎樣的遭遇？對(duì)當(dāng)年的投資，盤龍城28街商鋪的業(yè)主又有哪些感受？這條商街如何才能迎來重生？
潛力商鋪空置四年投資者一想就感到壓抑
按照標(biāo)準(zhǔn)的投資者眼光，這里應(yīng)該是一個(gè)潛力商業(yè)地產(chǎn)樓盤。這個(gè)總體量13萬平米的美式商業(yè)小鎮(zhèn)，地處武漢市黃陂盤龍城的中心，名叫盤龍城28街。地理位置之優(yōu)越和建筑設(shè)計(jì)之完美，連內(nèi)行都稱贊。近年來，盤龍城周邊臨街的商鋪?zhàn)饨鸲荚卩侧餐蠞q，許多生意人都在尋找鋪面。但是，商鋪投資客丁克順（化名），在過去4年里硬是讓盤龍城28街79平方米的商鋪砸在了手上。
嚴(yán)格地說，丁克順被“套”的時(shí)間應(yīng)該追溯到2006年。當(dāng)時(shí)，身在武漢主城區(qū)的丁克順拿著十余萬元閑錢，決定做點(diǎn)投資。主城區(qū)的房價(jià)那一年已達(dá)每平方米4000元。一個(gè)朋友建議他到南湖買套房子，丁沒有動(dòng)心。剛好，盤龍城28街的項(xiàng)目開盤。
丁看中了這里的位置，更打動(dòng)他的是價(jià)格。美式小鎮(zhèn)的商業(yè)街，兩層商鋪79平方米，總價(jià)不過25萬元多一點(diǎn)。
盤龍城28街，緊鄰巨龍大道和盤龍大道交界處，不遠(yuǎn)處就是奧特萊斯，離如今的漢口北也不過十分鐘路程。其時(shí)，漢口北尚未崛起，奧特萊斯也未建成。位居盤龍城中央位置的28街項(xiàng)目，可算是黃陂遠(yuǎn)城區(qū)最早的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。
建材商人丁克順相信自己的眼光。他先期交付了商鋪總價(jià)一半的首付款，然后等待按照合同在2007年5月收房。
后來的事情卻讓丁克順措手不及：這個(gè)原本應(yīng)該前景美好的項(xiàng)目，居然一直拖到2009年7月才具備交房條件。而從2009年收房至今，4年過去，整個(gè)項(xiàng)目600家商鋪，只有兩三家租了出去。其余商鋪，悉數(shù)閑置。
在這600個(gè)商鋪中，散客持有的鋪面在400個(gè)以上，其它則由項(xiàng)目開放商自己持有。商鋪面積，從60平方米到150平方米不等，散客的投資額從20多萬到100萬。而據(jù)最保守估計(jì)，以每套商鋪原始價(jià)格平均30萬元來算，400套商鋪，即意味著1.2億資產(chǎn)，這些資產(chǎn)，白白閑置了四年。這還不算開發(fā)商自持的商鋪。“損失無法計(jì)算”。另一名商鋪業(yè)主吳女士對(duì)記者說。她買的是一套110平米左右的鋪面，買時(shí)單價(jià)已在每平方米四千多元。因?yàn)橘J款利息過高，前兩年她借錢付清了房款。然而，近50萬元的投資，卻無法帶來理想的收益——也有人上門求租，但是租金不過1000元/月，吳女士斷然拒絕。她的心理價(jià)位，是租到每平方米每月30元，因?yàn)楦浇慕ú氖袌?chǎng)，臨街的鋪面租價(jià)已經(jīng)達(dá)到每月80元/平方米。
吳女士說，同樣的錢在2006年前后，可以在市中心買一套很不錯(cuò)的房子。想想現(xiàn)在市中心的房價(jià)，他們一家就備感壓抑。
超前設(shè)計(jì)并不落伍諸多因素影響項(xiàng)目開發(fā)
華麗的商業(yè)小鎮(zhèn)，生活區(qū)和商業(yè)街交融而生，優(yōu)越的地理位置，已經(jīng)建好且已交房，600個(gè)商鋪硬是閑置了4年。28街到底發(fā)生了什么？
5月23日，記者前往28街。從武昌黃鸝路出發(fā)，開車走武漢大道、岱黃高速抵達(dá)盤龍城28街，大約40分鐘車程。進(jìn)入商街，首先進(jìn)入眼簾的，是寬敞氣派的大門，大理石鋪就的廣場(chǎng)，鱗次櫛比的樓房，以及小鎮(zhèn)中央招手的仿自由女神像，儼然一座美式小鎮(zhèn)。“我們當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)就很超前，放到今天也不落伍。”開發(fā)商、致豐地產(chǎn)董事長鐘士敏對(duì)記者說。
但炙熱的陽光下，小街每個(gè)角落都充斥著寂寞。除了幾名給花草澆水的工人，只有為數(shù)不多的住戶隱藏在碩大的小區(qū)。小鎮(zhèn)深處，不少一樓鋪面玻璃門已被砸壞，屋內(nèi)落著厚厚的灰塵。在這個(gè)分為ABCDEF六個(gè)分區(qū)的小鎮(zhèn)，記者只看到三家商鋪開業(yè)，分別是一家工程公司，一家快遞公司和一家棋牌室，棋牌室還大門緊鎖。
28街項(xiàng)目在2007年出現(xiàn)的延期交付，是這個(gè)項(xiàng)目遭遇的第一重挫折。業(yè)內(nèi)人士稱，延期并非全是開發(fā)商致豐地產(chǎn)的過錯(cuò)。不過，鐘士敏的公司為延期交付，向業(yè)主支付了高達(dá)四五千萬元的賠償金。
2009年問題解決，商鋪成功交付，但600家商鋪的招商出租情況，卻并不理想。對(duì)此，開發(fā)商給出兩大緣由：前期的資金困難，后期的市場(chǎng)觀望。
談到項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈問題，鐘士敏坦承：2008年之后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，給當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目造成了一定的資金困難，影響了項(xiàng)目的開發(fā)。“我們有13萬方的體量，社會(huì)業(yè)主的400多套商鋪只占極小一部分，我們自己持有的物業(yè)占到了10萬方。”鐘士敏說。如此大體量的商業(yè)項(xiàng)目，地處遠(yuǎn)城區(qū)，需要的是整體招商。而一開始，28街的定位是“休閑商業(yè)街”。后來發(fā)現(xiàn)，在盤龍城整體配套沒有到位的情況下，招商十分困難。
到了2010年，隨著一些外地項(xiàng)目的回報(bào)落袋，致豐地產(chǎn)的資金狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。但此時(shí)的市場(chǎng)大勢(shì)，已與數(shù)年前完全不同。“休閑商業(yè)街”似乎已難以實(shí)現(xiàn)，由此，致豐地產(chǎn)選擇了觀望。直到今年年初，重新擬定文化招商的路線。
二期項(xiàng)目被寄厚望價(jià)格洼地能否助商街重生
28街開發(fā)商今年重新擬定的招商路線，選擇了珠寶古玩的道路。
在致豐地產(chǎn)營銷部提供的“招商手冊(cè)”上，記者看到，這個(gè)謀劃轉(zhuǎn)身為“華中國際珠寶古玩城”的招商思路，包括珠寶首飾、古玩字畫、茶文化、明清家具、家居飾品、工藝品、餐飲休閑娛樂、珠寶古玩文化展示八大業(yè)態(tài)。
鐘士敏說，這一輪招商的情況很好，“目前已經(jīng)登記的有800多戶商家，今年有望開業(yè)。”
但不少接受采訪的業(yè)主，對(duì)開發(fā)商的新做法，仍然疑慮重重。“開發(fā)商要的是整體招商，也許他們等得起；我們要的是快速見效，我們耗不起。”商鋪投資者程先生的說法，得到了很多業(yè)主的認(rèn)同。
看著盤龍城周圍后期的商鋪都在收租，商鋪投資者們的心情，不難理解。而對(duì)于開發(fā)商新近操作的珠寶古玩招商，很多業(yè)主亦不看好。
現(xiàn)實(shí)的矛盾就在這里：商鋪已經(jīng)售出，開發(fā)商自持的商鋪和400多名業(yè)主各自持有的商鋪，表面上“各為其主”。但實(shí)際上，整個(gè)商業(yè)小鎮(zhèn)又是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，業(yè)主與開發(fā)商難逃俱損俱榮。這種業(yè)主與開發(fā)商之間的“矛盾”，顯然也不利于小鎮(zhèn)的發(fā)展。
在中國指數(shù)研究院華中市場(chǎng)研究總監(jiān)李國政看來，28街所遭遇的困境，是很多早期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的常見癥狀。“物業(yè)持有者眾多，開發(fā)之初定位又不準(zhǔn)，到了后期就容易出現(xiàn)問題。如今漢口北的商業(yè)環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)劇變，這種情況下類似的開發(fā)商要完成專業(yè)的定位，所遇到的困難就比純自持物業(yè)時(shí)要大得多。”李國政說。
對(duì)于28街的項(xiàng)目前景，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)年28街開盤之時(shí)的價(jià)位，與市中心的商鋪比，屬于典型的價(jià)格洼地，如今這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然存在。
現(xiàn)在，更多的業(yè)主在等待28街“二期項(xiàng)目”的崛起，希望這個(gè)項(xiàng)目能帶火28街。這個(gè)二期項(xiàng)目，指的就是致豐地產(chǎn)緊鄰28街的“環(huán)球國際城”。致豐的“招商手冊(cè)”描述為“中國首個(gè)航空經(jīng)濟(jì)綜合體”，“將打造成為中國第一的超大體量航空經(jīng)濟(jì)綜合體，屆時(shí)各大航空公司總部強(qiáng)勢(shì)入駐。”
如果成功，這無疑將是盤龍城地域一個(gè)新的大型城市綜合體。“總體量將達(dá)到160萬方，投資200個(gè)億。”鐘士敏說。
（來源：荊楚網(wǎng)）
