鋪租狂漲 餐飲、零售業盈利空間被大幅擠壓 廣州白領吳小姐日前去廣州下渡路某川菜館和朋友聚餐，結果遭遇“最后的午餐”，服務員告訴她，因鋪租上漲，餐館不得已要關門了。無獨有偶，劉先生到天河廣和路某餐館吃飯也吃了閉門羹，原因也是鋪租上漲，餐館已經搬到其他地方了。
受鋪租影響感受到經營壓力的不止餐飲業，還有百貨keyword/keyword零售業keyword/keyword。有業內人士抱怨，從2005年到現在，租金漲了幾倍甚至十幾倍。記者調查發現，在餐飲業和小零售商鋪，因業主加租而被迫關店的明顯增多，但對于百貨零售業而言，隨著商業地產新增供應井噴不斷，他們的談判能力相對處于優勢，盡管如此，不斷高企的房租成本還是給商家帶來很大的壓力。
“賺的錢基本都用來交房租了”
隨著商業競爭的加劇，很多行業進入了微利時代。然而，對于所經營店面不是自有物業的餐飲業及百貨零售業來說，不斷上漲的租金成本正吃掉原本就不高的利潤！一些店鋪因不堪租金之重而被迫關店撤離。日前，在北京等地已經出現多例店方與物業方租約談不攏而被迫關閉撤離的情況。而在廣東，餐飲業和小零售商鋪因業主加租而被迫關店的也明顯增多。有業內人士甚至稱，“賺的錢基本都用來交房租了。”
對于商鋪漲租問題，一位業內人士表示，核心商業地段一直是商家必爭之地，業主漲租也是遵循商業規律，無可厚非。然而記者走訪發現，對于非核心商業地段，不少業主也是獅子大開口，成為了不少租戶的不能承受之重。
在英國學過一年調酒的李先生今年回國，他準備在天河南一路附近開一家小酒吧，卻被廣州高企的租金嚇得打了退堂鼓。“即使是老舊居民區的商鋪，50平米的店鋪也報價兩萬多一個月，這樣成本對一個私人酒吧來說很難賺回來。”
記者在“酒吧一條街”走訪后發現，大多數老板都承認營收只能勉強維持經營。一位在此經營了多年的酒吧老板告訴記者，僅他所經營的酒吧旁邊的商鋪三年內就已經換過了五任老板。
對于高端餐飲業來說，從去年底開始，晚市keyword/keyword消費keyword/keyword就明顯大減，而對于中低端餐飲業來說，面臨的困境就是主要來自租金的壓力。一家在五羊新城經營多年的菜館老板告訴記者，現在該地段的租金價格比起2005年已經漲了五倍有余，一些臨街的店鋪上漲幅度更大，“對于小餐館來說，經營得好勉強能跟上租金上漲的速度，稍有懈怠就只能歇業走人。”
記者從一位地產中介了解到，近幾年來，廣州市區繁華地段和核心商圈的商鋪，租金以每年兩位數百分比上漲。他坦言，高租金對新開業或到期續租的餐飲企業的確影響最大。“不少續約的商戶陷入了兩難選擇：忍受高房租續租就相當于給房東打工；但若換地走人，長期以來積累的客源和在裝修宣傳上進行的投入就基本打了水漂，換個地方經營的客源能否保障也是個問題。”
賣場百貨“痛苦指數也很高”
相比小的餐飲商戶和小商鋪，大型百貨公司和零售賣場的議價能力很高。業內人士認為，廣東近年不斷有新的商業地產供應，因此百貨商超類企業受漲租影響較小。然而，記者在采訪中發現，大型百貨和零售賣場的“痛苦指數也很高”。
以北京路商圈的百佳超市為例，去年百佳超市中旅店退出了經營了十多年的北京路商圈，今年又在該商圈另尋新址，“五一”即將開業，但消息人士稱，新百佳超市店面面積要“縮水”約三分之二。據悉，“五一”開業后新的百佳超市所處地段每平方米110元-120元，是此處物業租金的“合理水平”，而百佳超市在歇業前租金據說只需要每平方米70元左右，這意味著，新的百佳中旅店單位租金上漲了至少30%～50%。業內也普遍認為，此次百佳超市面積縮水，就是為了對抗高企的租金壓力。百佳面臨的情況在其他大型超市身上也可以找到問題的影子，盡管關門歇業的極端情況并沒有出現，但從眾多的江湖傳言來看，以前的幾個市場大佬現在的日子都不好過。
第一商業網總裁黃華軍在接受本報記者采訪時表示，業主在百貨做起來之后，以鋪租訂低了等各種理由加租，甚至把進駐商戶趕走的情況的確發生過。不過現在，鋪租成本的上漲，更多的是讓不少百貨不敢盲目擴張。
東山百貨宣傳推廣主管戴崇業在接受南方日報記者采訪時坦言，房租上漲及物業的使用和維護成本的確是給傳統百貨帶來不小的壓力。“我們東山百貨大樓是自有物業，花地灣店是租的，不過與合作方簽了一個相對比較長的租約，每年的房租漲幅控制在一定范圍內。不過聽說業內的一些百貨龍頭企業因為房租上漲，痛苦指數很高。”
雖然不少百貨公司的負責人在接受本報記者采訪時表示不方便透露租金成本，但廣東省流通業商會執行會長黃文杰卻談到了這樣一個數據：在3年前廣州市區超市的平均租金可能只需要30元—40元/平方米，而到去年年底，平均租金已經到了70元—80元/平方米。
記者還了解到，沃爾瑪位于深圳的十年老店園嶺店將于4月20日起關閉。雖然沃爾瑪相關負責人在接受媒體采訪時表示是正常的戰略調整，然而有分析人士指出，外資在選址和稅收上的“超國民待遇”已經終結，租約到期后續租成本面臨成倍上漲，是外資超市擴張放緩的最主要原因。
廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶在接受媒體采訪時也表示，國內大賣場跑馬圈地時代已經終結，中國核心城市中心城區的大型超市將會陸續撤出核心商圈。隨著城市發展，這些商圈的物業、經營成本提升，像沃爾瑪等經營日常用品的大型超市利潤較低，將無法生存。
也有專家警示，隨著租賃成本水漲船高，百貨零售業以往以“輕資產”運營模式的優勢喪失，房租或許會成為壓垮百貨零售業的最后一根稻草。
供應增加或帶來利好
在租金馬不停蹄上漲的同時，也有專家推斷，今年內大型購物中心租金可能面臨下行壓力。
高力國際日前發布的報告顯示，今年廣州全年將有約63萬平方米新增供應，預期年內租金有下滑壓力，這種形勢已經出現了苗頭，或為寒冬中的零售業商家帶去一絲暖意。第一太平戴維斯近日發布的數據顯示，2013年第一季度，廣州市優質購物中心首層平均月租金為701.8元/平方米，環比下降1.9%，同比下降1.0%。分析指出，零售物業供應集中放量明顯加劇了廣州市零售市場的競爭，可能將持續壓抑優質零售物業租金的上升勢頭。由于供應增加，市場競爭加劇，業主的議價資本減少，而零售業兩年來的萎靡也減少了商家的擴張意愿，因此新增購物中心的租價和空置率都壓力巨大。
值得注意的是，這種租金下跌壓力的出現主要還是集中在新建的購物中心項目和尚未成熟的新商圈，這為零售商進軍番禺增城等發展中的新商圈提供了機會。但另一方面，在北京路、珠江新城和天河的一些老牌商圈內租金仍是只增不減，老牌的購物中心和百貨項目還是面臨巨大的租金壓力。
中國連鎖經營協會副秘書長武瑞玲在剛剛舉辦的第八屆商業推動地產年會上表示，近年來購物中心在一二三四線線市場迅猛發展，商業地產的共存量超過商業需求增長的速度。她認為租金的上漲導致購物中心出現了恐懼癥：“購物中心開發過度，租金不斷上漲，租期短，運營管理水平滯后，服務水平不高，導致購物中心有恐懼癥。”
她還表示，盡管環境不容樂觀，但購物中心仍有發展機會。她認為影響購物中心發展的另一個變化是有很多大型的開發商進入理性開發建設，從原來重開發輕運營，重招商輕管理的思維發生改變，從原來簡單向商戶提供賣場的模式，簡單租賃被租賃的關系正在向商家管家和服務平臺轉變；從重視租金，重視租金收繳率開始向把商鋪的經營業績等核心指標作為購物中心團隊核心考核指標。開發商心態的轉變對零售商來說無疑也是一個利好。
零售商自持物業是出路？
面對利潤跑不過租金的現狀，一些零售商開始選擇自持物業。資料顯示，如果企業自有物業，運營成本會比租賃物業低30%-40%。華潤萬家此前宣布，其進軍商業地產的標志性項目“歡樂頌”將加大開發力度，計劃未來5年內拓展到15-20家的規模。此外，廣百股份、茂業百貨也都宣布今年將增加商業物業持有比例。
專家分析，假如零售商自己能持有物業，那么就不會面臨租約到期、租金漲價甚至搬場的風險，而且物業本身具有增值和保值的作用。目前在國內，包括萬達、中糧、華潤等，都在做自持物業，它的價值體現在土地物業的增值部分，其次有商業經營的價值提升，三是有keyword/keyword金融keyword/keyword的杠桿作用，可以利用它來融資。一位商業地產資深專家就指出：“零售商會選擇拿地之后，自己做購物中心這塊用來自用或者出租，再在購物中心上建寫字樓直接售賣，可以迅速回款，比單純做零售來錢更快。”
然而，自持物業雖然看上去很美，但做起來也不是一件容易的事，零售商自持物業實際就是化身地產商，在一個全新的領域站穩腳跟一開始都是很難的，首當其沖面臨的問題就是資金鏈，自持物業拿地等階段需要極大的資金投入，而零售商較弱的資金實力可能將成為掣肘。
普華永道發布的報告指出，中國零售企業的資金來源在相當程度上依賴負債，特別是短期負債，其中，包括各類供應商的應付貨款、消費卡預收款等運營負債。目前中國零售企業的資產負債率均超過60%，中國零售企業的流動負債中，應付賬款占45%，預收賬款占17%，短期keyword/keyword銀行keyword/keyword借款及融資債券占比為19%，其他占19%。從數據中可以看出，零售商可用的流動資金普遍非常少，這樣的現金流實力要在地產行業內拼殺，除了廣百等大佬級別的零售商之外，大部分零售商仍顯得底氣不足。
戴崇業也感慨，從事自有物業開發只是看上去很美，并不是所有的企業都有這樣的資金實力和開發運營能力的。
（南方日報 記者 蔣哲 于冬雪）
