頻繁易主 首地集團痛棄首地大峽谷購物中心 盡管坐擁北京南三環馬家堡商圈優越的地理位置，首地大峽谷這個地塊卻像受到了“詛咒”，從第一個東家北京裕昌置業股份有限公司（下稱“裕昌置業”），到現在的首都機場地產集團（下稱“首地集團”），在各家企業紛紛布局北京南城商業時，該項目又一次進入了交易平臺。而據了解，接盤者極有可能是凱德商用。
頻繁易主卻又炙手可熱，開業近3年的首地大峽谷購物中心似乎仍未打破北京南城經濟不發達的魔咒，走上被賣的道路。而在買家未明朗的情況下，首地大峽谷將走向何方，仍是個問號。
又換東家
近日，首地集團將旗下全資子公司華坤商業投資管理有限公司（下稱“華坤商業”）全部股權在北京產權交易所掛牌出售，售價7億元。
作為北京南城首家大型購物中心——首地大峽谷的開發運營商，華坤商業的此次出售，也意味著該項目將二度易主。
據了解，該地塊最早由裕昌置業開發。成立于2001年的裕昌置業，脫胎于北京市宣武區城市建設綜合開發總公司，主要以住宅開發為主，其代表項目就是首地大峽谷以南的嘉園小區。
首次嘗試購物中心的裕昌置業沒能堅持到最后。2007年1月，裕昌置業將其正在開發的搜寶商務中心商業部分（即現在的首地大峽谷購物中心）進行了整體轉讓，而接手人是華坤商業。
雙方都沒有公開轉讓的金額，但是接近裕昌置業的相關人士表示，裕昌置業憑借嘉園小區項目與豐臺區政府形成合作，以很低價格拿到了這塊地。主營住宅的它對于商業地產并不熟悉，雖然有開發寫字樓的經驗，但是購物中心其還從未接觸。為此，轉手賺一筆是個不錯的選擇。
而背靠首都機場地產集團的華坤商業也沒能走到底。
2005~2007年，國內商業地產一片火熱，公開數據顯示，2007年全國新開購物中心368家，達到歷史最高峰。首地集團企圖憑借首地大峽谷試水城市商業地產，并于2005年成立華坤商業，負責購物中心的開發建設及運營管理。
但是好景不長，2012年“空置”、“過熱”等一系列詞匯彌漫整個商業地產業。首地集團開始調整戰略，回歸臨空地產的主業，華坤商業則成為了轉型的犧牲品。
對于購物中心的轉讓原因，首地大峽谷購物中心總經理李綱表示，這是首地集團實施戰略轉型，聚焦機場周邊臨空地產發展的實際需要。作為首都機場臨空地產的運作平臺，首地集團將開發機場綜合體、空港生活城、航空物流中心、城市航站樓等四條產品線，實現臨空業務與機場主業的協同發展。
虧損或許是此次轉讓的又一大因素。據首地大峽谷公開的數據顯示，2012年首地大峽谷營業收入為9820.22萬元，營業利潤虧損5843.8萬元，凈利潤虧損5653.02萬元，賬面負債112651.4萬元。截至2012年4月30日評估基準日，公司凈資產價值為67957.9萬元。
另一方面，李綱認為購物中心規模化、專業化經營是大勢所趨。但首地集團旗下除了首地大峽谷外，并沒有其他商業地產項目，這樣單打獨斗，無論在品牌資源還是供應商談判上都沒有優勢。
對此，昭邑零售首席咨詢師劉暉認為，目前購物中心出現了過熱的現象，而機場航空港建設正在加快步伐，首地的選擇還是比較明智。
據悉，北京新機場正在如火如荼地建設，而首地集團旗下的位于南六環的臨近機場的住宅項目也開始發售。
誰來接手
“即使被轉讓，也不能否認這是個優質項目。”劉暉說。首地大峽谷一掛牌，讓許多家企業垂涎不已。
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利告訴記者，此前有至少3家企業盯著這個項目。而有業內人士向記者透露，最有可能的買家是凱德商用。
雖然凱德商用媒體經理李婉對此表示“不清楚”，李綱也稱“目前是在北交所的平臺上公平公正公開的交易，還不能確定”。
但凱德商用對首地大峽谷的興趣肯定不小。盡管凱德商用此前在北京已有8個項目，卻仍一直在找機會落子南城。去年4月，其就從保利地產手中購得了大興區一塊商業用地。
相比凱德位于北京南六環、計劃2015年建成的大興項目，首地大峽谷的優勢顯而易見，其位于南三環右安南橋東南側與右安門外大街交匯處的黃金地段，輻射周圍3公里的21萬住戶，現有及在建住宅項目122個，商務辦公項目25個，消費潛力巨大。
而且，開業兩年多來，首地大峽谷也已經順利完成了“養商期”。據李綱介紹，截至今年2月，首地大峽谷購物中心共實現銷售額16億元，客流量3050萬人次。2012年，在宏觀經濟呈現下滑趨勢、零售業整體增速放緩的情況下，首地大峽谷購物中心依然取得了銷售額、營業收入同比增長20%、客流量同比增長19%的不錯業績。
另外，在劉暉看來，以REITs(房地產信托投資基金)模式運作的凱德商用，通過投資或收購的形式進行新項目的開發運營，在資金上不存在壓力。凱德商用2012年報顯示，截至去年底，該公司尚持有近34億元人民幣的現金。
而且，11億元的負債加上7億元的標價，對于現在南城的地價來說非常劃算。他給記者算了一筆賬，當下購物中心平均每平方米的成本價在8000~1萬元左右，而此次首地集團開出的價格平均是1.8萬每平方米，這樣一個相對成熟的項目對于想在南城拓展的企業來說是一個不錯的機會。
另外，郭增利也認為，雖然也有自建，但是總體來看，凱德商用收購的項目占了半數以上，收購是其在擴張時最常用的方式之一。2011年，凱德商用在中國收購5家購物中心、2012年也在北京、青島、武漢等多地進行收購動作。
此外，凱德商用龐大的規模優勢，也是首地集團所不具備。凱德商用在國內36個大中城市擁有60個商業地產項目，此外，還擁有來福士、凱德廣場、凱德Mall等多個品牌和1萬多個租戶，與國際國內多個連鎖零售品牌有著廣泛的合作。
南城“傷業”？
首地大峽谷即將迎來它的第三任主人，或將成為攪動北京南城商業的一池春水。
事實上，隨著一大批企業的進駐，寂寞了許久的南城已開始變得花團錦簇。
2009年，樂天瑪特在南四環公益橋區域開業；2010年，北京華聯攜BHG進駐公益西橋商圈，與樂天瑪特貼身肉搏。同年，首地大峽谷開業；2012年1月，銀泰百貨、永輝也扎根于此；綠地集團也將在大興開出自己的首個購物中心。
根據北京豐臺政府日前公布的第二階段（2013~2015年）城南行動計劃，未來南城將在公共服務、基礎設施、生態環境、產業發展等4類232項重大項目上，總投資約3960億元。
此外，首都新機場的建設也將是南城發展的新亮點，而多條地鐵線路的開通也為南城商業發展帶來了巨大的商機。
名企扎堆，政府輸血，一派繁榮背后卻隱藏著商業氛圍仍然不溫不火的尷尬。
在銀泰大紅門店，記者發現，雖然是周六，但是商場人流量并不大。此外，周圍的市政施工也在一段時間內限制了商場的人流。
市民姜女士就對記者表示，購物一般還是會選擇西單或燕莎，乘坐地鐵非常方便，而且可選擇的商場也有很多。
中國人民大學教授黃國雄告訴記者，與其他成熟商圈相比，北京城南商業項目的繁榮往往需要多付出半年、一年甚至更長時間來養商。南城商業雖然潛力巨大，但當前仍然處于培育期。
北京市商業經濟學會秘書長賴陽則認為，南城目前仍然沒有一個標桿式的商業中心，雖然消費潛力巨大，但是各家企業依舊處于各自為戰的階段，沒有形成很好的商業集群效應，對消費者的吸引力不夠。
以首地大峽谷為例，除了方圓2公里缺乏與之相呼應的其他購物中心，略顯孤獨外，10萬平方米的體量對于購物中心體驗式消費的定位也略顯緊張，且周邊已無商業規劃用地，增加了擴張和改造的難度，商業氛圍也很難形成。
同時，主要消費客群的定位也是關鍵。在南城這樣一個人口密度大的地區，社區型消費的市場很大，郭增利對記者說，前南城的商業社區型購物中心除了開業不久的華冠天地，所剩無幾，且高端消費的需求也基本沒有滿足。
他舉例說明，銀泰百貨公益西橋店、北京華聯BHG等都存在定位模糊的問題，既想定位高端時尚客群，又想抓住社區普通消費者，反而兩頭不討好。
但即使這樣，依舊有著大批的企業前赴后繼涌入北京南城。只是，誰能成為最后的王者？
（中華合作時報·超市周刊 記者 陳紅杏）
