華潤置地憑借萬象城成為中國商業地產領域的翹楚，但這并不意味著華潤置地在其他產品線上同樣成功。華潤置地內部目前已形成清晰的商業地產產品線，包括華潤萬象城、五彩城、PLUS365商業中心三個系列。

2013年1月25日，位于清河的華潤五彩城二期試營業。2月26日，記者第二次探訪發現，二期13.5萬平方米的商業，保守統計共有34家商鋪仍未出租，一些已經出租的商家開業情況也不佳。包括H2m、GUESS、IDO、周大福、folli follie、眉州東坡酒樓、金鼎軒等18家已經出租的商家均屬于未開業狀態，其中不乏主力店。

粗略估計，五彩城二期開業率約為60%。而據記者了解，知名商業地產開發商對開業率普遍要求是85%以上。一位大品牌商業地產商告訴本報記者，他們每個購物中心開業前，項目招商負責人都要與集團簽訂合同，如果開業率達不到要求，就要面臨下課或者業績獎金全扣的危險。

五彩城的開業困境

一位商業地產從業人士告訴記者，“一般情況下，商家開業都愛拖，他們習慣觀望其他家商家的開業情況之后，再決定自己家何時開業�！痹撊耸糠Q，在一個商場中，主力店能否開業至關重要，這嚴重影響著其他小商家的開業積極性。

華潤五彩城商家開業積極性并不高。記者看到，包括五彩城重點引進的英孚教育、美吉姆、巴厘泰、眉州菜系、陳記火鍋、BASIC

HOUSE、美麗田園SPA、亨得利等，均未開業。已開業的商家中，CGV影院以及餐飲部分狀況良好，而零售品牌類普遍人氣不高。

針對開業率低下的現象，五彩城內部人士回應稱，年前部分店鋪一是手續沒辦下來，二是裝修進度跟不上。目前招商部分已經完成，5月份基本能夠全開，現在已進場裝修。

“正在裝修中”，這是上述已經出租出去但未開業的18家商家外墻的普遍標識，但元霄節后，記者在現場看到，商家們店鋪內并沒有裝修的跡象。

北京華潤五彩城是華潤置地五彩城產品系列的首個項目。該產品系定位為年輕的家庭式消費，區域商業中心定位為Living

Mall。這種創新型的業態一旦成熟，將采用標準化規模復制的方式進行擴張。

但華潤五彩城首個項目面臨著招商以及運營難題。2005年8月，華潤置地以25.65總價拿下項目地塊，折合地價3654元/平方米。目前住宅部分已銷售至五期，均價為50000元/平方米。華潤自持的商業部分為20萬平方米，一期6.5萬平方米于2011年7月試營業。

從區域角度看，華潤五彩城所處的位置并不差。該項目位于有著“中國硅谷”之稱的上地中關村高科技產業基地的核心區，華潤自身開發的住宅橡樹灣也逐漸成熟。

北京和美商業地產運營機構董事長穆健瑋認為，華潤五彩城可以效仿當年的世紀城。五彩城在2.5公里輻射范圍內屬于社區商業，占15%的客比；在5公里范圍內是文化消費商業，占60%客比；在輻射北城的部分屬于體驗消費，占25%客比。當初世紀城金源Mall就是這樣影響城西400萬人口的。

但如果按照上述覆蓋人群運營，五彩城在選址上卻面臨著一個重大的缺陷，即交通不便。它距離最近的上地地鐵站為1.7公里，距離最近的公交站也需步行1000米左右。

一般來講，商業地產的選址有5A法則：1.交通便利；2.確認便利；3.趨近便利；4.進出便利；5.選購便利。它們囊括了店鋪選址工作中的各個主要環節。

中國商業地產聯盟副會長、秘書長王永平在接受記者采訪時稱，區域型購物中心由于沒有商圈概念，在招商運營上的挑戰很大，一般都要孤立作戰，而交通組織對于區域型購物中心顯得尤為重要。

由于是先拿地后規劃，華潤置地必須對交通作出補償。據了解，五彩城每天都派出三輛班車，分別去上地地鐵口以及上地軟件園接送吃飯、逛街的客戶。此項投入每月達六七萬元。

區域購物中心競爭激烈

近兩年商業地產急劇膨脹。

記者獲得的一份《2012年中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，截至2011年底，已開業的購物中心總量達到2812家，其中276家為新增購物中心，累計商業建筑面積1.77億平方米。預計2012年和2013年，中國購物中心年新增商業建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米，到2013年底，購物中心累計存量將達2.5億平方米。

萬達董事長王健林曾經在接受記者采訪時預測：“商業地產的一擁而上很可能會演變成一哄而下�！�

王永平認為，購物中心的困境普遍，是由于供應量太大，最終導致同質化。中國購物中心已進入白熾化的競爭狀態，供求失衡帶來的招商運營難令人擔憂。但增勢未減。上述報告預計，中國購物中心將以每年300家的速度增長，2015年總量或達4000家。

華潤置地是最早在商業地產全面布局的開發商之一。早在2010年3月，華潤置地就對外界表示，預計到2015年左右，在資產的比例和盈利貢獻方面，商業地產所占的比例要達到40%左右。

華潤置地推出五彩城乃不得已而為之。萬象城的定位是都市綜合體，業態比較高端，因此選址的要求比較高，在一線城市已經很難拿到符合條件的地塊。

為此華潤置地順勢推出了五彩城產品系以及PLUS365商業中心。PLUS365商業中心定位于鄰里中心，面積相對較小，主要包括餐飲、家居、小便利店和基本點醫療配套，解決基本的生活需要。五彩城是華潤置地商業地產擴張的另一主要方式。

但王永平坦言，中國購物中心此前多以商圈化發展，區域型購物中心的發展是近幾年的事情，后期招商運營難度很大。他認為，華潤萬象城的成功是定位清晰，高端商業中能與其競爭的購物中心很少。但區域型購物中心近兩年如春筍般增長，五彩城沒有太大優勢。

零售品牌的爭奪戰

人均商業面積，是判斷城市商業地產是否過熱的重要指標之一。在西方發達國家，核心城市人均商業面積約1.2平方米，在中國，許多二線城市的人均商業面積已超過1.2平方米，部分城市甚至達到2-3平方米，已顯現過熱信號。此外，購物中心還普遍面臨短期內項目供應量過大、企業的開發運營能力參差不齊、人才瓶頸、融資困境以及電商的沖擊等多重風險。

在這種背景下，類似于五彩城這樣的購物中心運營之難可想而知。五彩城相關人員不愿意透露五彩城近兩年開業后的租金收益情況。

王永平認為，以清河五彩城為例，盡管其一期開業的6.5萬平方米商業成長性還可以，但其主力店沃爾瑪和冰場對其整體盈利貢獻有限。而對于二期，主體為餐飲、零售以及家庭體驗式商業，其中主要利潤來源在零售服裝類，餐飲類的盈利貢獻也較低。如何培育零售品牌成長，則是五彩城一個重大難題。

但零售品牌的培育并非易事。記者采訪了多個商業地產商，他們普遍抱怨，中國的零售品牌太少，也是招商難的一大重要難題。

中國連鎖經營協會連鎖品牌與購物中心合作委員訪問的156家商戶中，其中9家商戶無開店計劃，60家商戶計劃開店在10家以內，42家商戶計劃開店不超過50家。有20家商戶未來三年預計開店100家以上，它們分布在服飾鞋帽、珠寶首飾、化妝品、連鎖快餐和連鎖藥店等業態。

“爭搶商家是商業地產商的重大挑戰。”王永平記憶尤深的是，一家青島的商業地產商向他抱怨，國際連鎖服裝品牌ZARA甚至向其提出了每平米7000元的裝修標準，該店鋪一共是2000平方米，商場還沒開業就要支付ZARA高達1400萬元的裝修補貼。

有的商業地產商就主動尋找零售品牌的戰略合作。如陽光新業去年就與新加坡時尚品牌BYSI簽訂了《中國區合作協議》，成為后者在中國的獨家代理。陽光新業還在接洽其他多個海外品牌，預計年內還將與其他多個品牌簽署中國區的戰略合作協議。

電商的沖擊也是包括華潤置地在內諸多商業地產商不得不面對的挑戰。潘石屹曾指出，隨著網購的興起，未來商鋪需求會縮水，轉型成餐館、購物體驗中心。

業內人士普遍預計，商業地產行業即將進入兼并整合的重要時點。陽光新業副總裁吳堯稱，近兩年迅速擴張的很多商業項目，將在未來3-5年內遭遇運營困境，并購窗口正在打開。而陽光新業近年的業務重心之一就是輕資產擴張。顯然，有人轉身落入陷阱，有人張網以待。

（來源：21世紀經濟報道）