“漲租令”、“逐客令”二選一，鄭州三家商超“明星店”進退維谷

　　核心提示:“比起眼前房東‘強勢漲租’的表情，昨日的笑臉恭迎，都是浮云。”三大商企鄭州“標桿店”的存亡窘遇，或有偶發、或是極端，卻揭開了此輪商業物業“漲租潮”帶給河南零售商的震撼。市場環境向“高成本、低增長”氣候驟變，重挫了他們馳騁中國20年的“輕資產、低成本、快復制”傳統發展模式，并嚴考著每位市場主體的發展信念與真實泳技。

　　
　　A
　　三個“中槍”者

　　“某內資商超長江路店或將撤店”的消息，已滲透至行業圈外、仍在快速發酵。

　　這是小滬(化名)極不愿意聽到的。或因作為該店管理層中的一員，他認為有必要“以正視聽”：至少目前沒人趕我們走，我們也不會輕易走。

　　長江路上的這家超市2008年4月開業，營業面積逾2萬平方米，年銷售額已破3億元。它是鄭州零售市場上的“明星店”，更是該企業在河南市場培育的當家花旦。“長江路店在集團全國體系內位居前五。”小滬介紹說。

　　另值得說明的是，連鎖化經營商企的市場布局機制，是競爭店、盈利店雙線推進。前者，擔當對抗市場競爭、控制份額的責任更重;后者，側重于利潤貢獻。二者良性互動，是保障品牌在區域市場份額與網絡規模同步提升的關鍵。長江路店即是后者。

　　相較于管理層的淡定，店里的保安卻不這么看。因一旦門店關閉，他不可能享受到“調回”待遇。于是，久拖一年的“撤店”傳說，成了基層員工的一塊兒心病。援引以上人士所說，“總部從年初即著手在其周邊找新物業做接應，但好幾個項目被對手借機‘搶座’了。”

　　一家“明星店”惹上撤店傳聞，是違背常理的。依行業常規，1萬平方米以上商超與物業方合約租期通常為15～20年。

　　但長江路店的尷尬，則源于鄭州市舊城區改造、業主履新，名門置業得到了此地塊的開發經營權。

　　12月14日，名門置業一人士向記者證實了此消息。其稱，新擬建商業物業選擇主力店入場，尊重市場既有經營者利益，或傾向于上述商企優先入場。但是，該店此前的合約不可能延續，尤其是租金須根據當前市場價格重議。

　　另據了解，長江路店的租金約單平方米0.6～0.7元/日。而今，鄭州市場商業物業單平方米租價為每日1.2～1.6元。而這，還只適用于大品牌、1萬平方米以上租約價格。

　　“租金水平翻倍”，無疑嚴考上述商企的承壓能力。

　　同時間節點在發生的，是另兩家外資超市鄭州店因近似的“漲租”問題，在糾結與忐忑。

　　如某外資超市北環店，今年3月因與房東提出“漲租”產生分歧，導致雙方激烈對抗。該店進貨通道被房東封堵長達一個月。

　　據該超市一知情人士透露，北環店是該公司大區“標桿店”，年銷售規模近3億元。上年末，該店物業方單方違約提出漲租，為其門店帶來了巨損，驚動其中國區總部。至今年9月，該公司同意將年租金提升近5成，目前仍在處理新合同完善。

　　對于這種妥協，上述人士的表達是，“門店開業共7年，‘倒貼’3年養店期才見盈利。更何況，市場份額與目標消費群培育成熟，即便是‘舍’，也需很大勇氣。”

　　上家超市剛剛“風波”落定，中州大道某商業物業“炸樓”的傳聞再起。這讓某外資超市東環店再度陷入忐忑。

　　據了解，該店開業于2004年，同樣是銷售規模近3億元的“明星店”。但其所在物業于2010年幾經易手后，新房東即送來了“炸樓”信號。

　　“‘炸樓’是為了項目重建，重建即意味著有了漲租的題材。”上述超市一人士稱，事件初始原因，是周邊幾宗新建物業租金水平與其差距懸殊，讓房東害了“紅眼病”。

　　2011年3月，事因物業方漲租訴求，多家租客與之發生“擦槍走火”事件，并見諸報端。而今，漲租風聲再起，或將引惹新怒、舊怨疊加。

　　上述人士認為，今年是零售企業發展最困難的一年。市場競爭加劇、消費增長乏力，一旦成熟門店再遭房東違約，必對公司在整個片區的盈利與發展前景帶來重創。

　　B
　　誰是“漲租潮”推手?

　　“比起眼前房東‘強勢漲租’的表情，昨日的笑臉躬迎，都是浮云。”

　　這樣的感慨由2011年在中國零售商群體快速傳染，并在今年持續放大、發酵。包括多家上市公司在內一批知名商企深陷“漲租潮”，引發了數起震撼的事件。

　　2011年11月，因物業方違約，廣州天虹百貨常州溧陽店開業不足1年即停業。同年，太平洋百貨在京的盈科店、五棵松店，由于租金大幅上漲、市場表現欠佳等原因相繼關閉。該公司正式撤出北京市場。

　　今年5月，深圳百佳超市在上海開業僅一年多的高端超市，因租金高企選擇閉店。

　　同年7月，沃爾瑪因與業主方的租金問題關閉了廈門東方店。

　　同年12月，國內兩大便利店巨頭7-11、全家，分別在廣州擬關閉20家門店。

　　另有消息稱，因物業方欲強行調漲租金，太平洋百貨在大連、成都今年也陷入經營危機。

　　“本以為‘漲租潮’離河南較遠，會在一線市場停留較長周期。萬沒想到，眨眼間，自己先迎頭撞上了。”某外資超市河南區發展部總監坦言，他的最初判斷是，與京滬廣等城市零售店首輪合約(15年)密集到期所不同，河南的連鎖零售業起始在2002年。也就是說，河南市場至少還有3年時間緩沖期。怎料，這里的地產商更是迫不及待。

　　事實上，上述人士心里有句潛臺詞未吐：這些在中國市場馳騁20年的零售大腕，如今被“頭上動土”、頗有失落感。

　　但換一角度看，物業方強行漲租亦需承擔違約賠償、品牌損失。

　　大中華購物中心聯盟河南省總召集人謝濤則有新解：其一，租金的上漲與CPI高企一脈相承。而由5月份起，人民幣貶值幅度超過了5%，成為了關鍵推手。加之此前銀根緊縮、融資成本激增、各種經營成本普漲，部分地產商被逼到了墻根。尤其是僅有單一項目的小開發商，將推高商鋪租金視為獲得生存喘息的唯一機會;其二，物業租賃稅的征收力度加大，亦是重要推手;其三，部分新物業新盤租金“創新高”的熱島效應，讓地產商看到商企消化物業成本或仍有提升空間，由此激發了他們的漲租欲望。

　　某知名商業地產商高管對此附議。其認為，10年前，很多地產商初探商業地產開發，因操盤經驗或市場資源不足，是求著商企入場。而今，很多地產商挖來了大批商企“發展部高管”，對商企的租金成本占比、盈利空間、操作手法了如指掌。“我們測算過，凡年租金達不到年銷售額4.5%的商企門店都有可提價空間。事實上，鄭州大量商企門店這一占比值是2%。”

　　大商鄭州地區集團董事長皇甫立志卻不這么看。其認為，CPI、融資成本、土地價格、人民幣升值，并非推高河南商業物業成本的關鍵性因素。其核心推手，是2010年后，國內一批新零售企業入豫，在河南市場掀起了新一輪跑馬圈地。

　　“沒有需求哪兒來的漲價?而那些敢于違約漲租的物業方，是否早有某商企在背后撐腰。”這是皇甫立志的反問。

　　如此說來，市場上每家商企或都難逃“推手”嫌疑。

　　正如記者此前聽聞的兩則故事：其一，某商企為阻止一新入鄭州市場同行的進駐，向其物業方給出了“天價”;其二，某外資商企與房東發生漲租爭執之際，一內資商企悄然找到其房東，“許諾”了逐客清場產生的“違約損失”。

　　C
　　“深水區”的生存式

　　三大商企鄭州“標桿店”的存亡窘遇，或有偶發、或是極端，卻揭開了此輪商業物業“漲租潮”帶給河南零售商的震撼。

　　他們深知，被房東反噬部分利潤僅是表象。而真正的巨浪，是“高成本、低增長”的環境質變，或將摧毀傳統零售業為之信仰的“輕資產、低成本、快復制”發展模式。

　　正如前文所言，中國零售業進入了困難的一年。據權威部門統計數據顯示，2012年中國大型商企的客流量下滑10%、1/3利潤被“吞噬”、毛利潤普遍低于20%。

　　省內幾家主流商企負責人在接受本報采訪時坦言，今年河南市場毛利普降亦是不爭的事實。網購消費對實體零售業沖擊力尤為強勁。

　　“我們也想漲價，但能轉嫁給誰?向上推，會激發‘零供矛盾’，為品牌帶來極大負面影響。向下加到商品終端價格，消費者會靠腳投票，更有競爭對手在死盯。”家樂福河南區發展總監包錚認為，這部分成本只能從零售企業利潤里面扣。

　　另據今年的物業漲租現狀，業內人士也對未來零售市場發展趨勢有了預估：其一，各家商企旗下虧損或微盈利門店，此前被當做廣告牌或用來死守份額，未來或將批量關閉;其二，行業內跑馬圈地的發展方式會急踩剎車;其三，企業間的并購和整合也會加劇。

　　“情況或不該這么糟糕。”謝濤的判斷是，中國的商業地產供給的總體現狀還是過剩的。個別項目租金被炒高，并不代表其價格得到了市場確認。另外，業內所出現的物業方違約漲租事件有其共性特征：或因商企憑品牌地位、或因開發商遭遇開盤危機，商企在合約租金上占有壓倒性優勢。因而，在“聲討”開發商毀約的同時，商企應反思自身的發展模式，以及自身應變新環境的真實生存能力。

　　缺失“高成本、低增長”環境下的生存技能，是國內相當數量零售商的先天短板。此前，廣袤市場縱深與行業黃金發展周期，或能寬容他們的素質缺位。而今，真實的市場挑戰才剛剛到來。

　　那么，迫在眉睫的“抗風險”方案是什么?

　　皇甫立志首選答案是減速。“大商在今年提出旗下所有單店提升效益。而在未來，即便對三、四級市場拓展，也會遵循盈利一家店、再開新店的原則。”

　　這一說法得到了多數零售商的認同。但亦可關注到，大體量物業推進、多業態組合經營，乃至自建物業，亦成為部分商企當前的投資著力點。如華潤萬家，將社區購物中心、高端超市、咖啡館等自有品牌零售項目，打包為一個項目同步推進。

　　另有消息稱，或受王府井、萬達、麥德龍“觸網”啟發，丹尼斯集團亦在考慮線上線下同時銷售的可行性。

　　“跟不上市場變化，恐怕只能是坐以待斃;貿然前行，則可能面臨更大的風險。且行且看吧。”某零售業高管發出如此感慨。
　　（來源：大河報 記者：楊霄）